Erb- und Pflichtteilsrecht - anwendbar auf Todesfälle ab 1.1.2017


Besucherparkplätze im Innenhof vorhanden. Die Indizwirkung zum Nachweis der Ortsüblichkeit dr verlangten Miete wird insbesondere durch folgenden Vortrag des Vermieters nicht erschüttert: Mit dem Anwendungsschreiben vom Sonja Amelsberg Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte. Kommt es nicht zum Abschluss eines Mietvertrages , hat der Eigentümer für die Dauer der Nutzung einen Anspruch auf Erstattung des Gebrauchswerts , der sich nach der ortsüblichen Miete richtet.

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Die Erstreckung dieser Zuwendung ist aber wiederum nur höchstens fünf Jahre möglich. Auch kann angeordnet werden, dass der Pflichtteilsberechtigte über einen gewissen Zeitraum höchstens fünf Jahre sukzessive Zuwendungen erhalten soll, mit denen in Summe der Pflichtteil abgedeckt werden soll.

Der Pflichtteilsberechtigte kann den Pflichtteil oder einen Teil davon trotz Stundungsanordnung vorzeitig fordern, wenn ihn das Zuwarten unter Berücksichtigung aller Umstände unbillig hart träfe. Dabei sind jedoch auch die Interessen und die Vermögenslage des Pflichtteilsschuldners zu berücksichtigen. In besonders berücksichtigungswürdigen Fällen kann die Dauer der Stundung bzw. Ratenzahlung vom Gericht auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Auch ohne entsprechende Anordnung des Verstorbenen, hat das Gericht eine Stundung oder Ratenzahlung zu gewähren, wenn die Erben dies verlangen und sie die sofortige Erfüllung der Pflichtteile unter Berücksichtigung aller Umstände unbillig hart träfe.

Die Dauer der Stundung bzw. Ratenzahlung beträgt auch hier höchstens fünf Jahre. Ratenzahlung auch hier auf höchstens zehn Jahre verlängert werden. Egal, ob die Stundung bzw. Der Pflichtteil verringert sich auf die Hälfte, wenn der Verstorbene und der Pflichtteilsberechtigte zu keiner Zeit oder über einen längeren Zeitraum vor dem Tod nicht in einem Naheverhältnis standen, wie es zwischen solchen Familienangehörigen gewöhnlich besteht.

Eine Pflichtteilsminderung findet aber nicht statt, wenn der Verstorbene den Kontakt zum Pflichtteilsberechtigten grundlos gemieden oder berechtigten Anlass für den fehlenden Kontakt gegeben hat. Der Verstorbene muss die Pflichtteilsminderung in seiner letztwilligen Verfügung anordnen. Unter Enterbung versteht man die Entziehung des Pflichtteils. Sie ist nur bei Vorliegen bestimmter, besonders triftiger Gründe möglich.

Der Erbverzicht ist ein zu Lebzeiten mit den gesetzlichen Erben abgeschlossener Vertrag, mit dem diese auf ihr künftiges Erbrecht verzichten. Dieser Vertrag bedarf zu seiner Gültigkeit des Notariatsaktes oder der Beurkundung durch ein gerichtliches Protokoll. Für die Aufhebung eines Erbverzichts ist einfache Schriftform ausreichend. Wenn im Verzichtsvertrag nichts anderes vereinbart wurde, erstreckt sich der Verzicht auch auf den Pflichtteil.

Pflichtteilsberechtigte können aber auch nur auf den Pflichtteil verzichten. Ein schon vor dem Tod des Verstorbenen erklärter Pflichtteilsverzicht kann ebenfalls nur in Form eines Notariatsaktes oder mit gerichtlicher Beurkundung abgegeben werden. Unternehmen werden häufig in Form einer Gesellschaft betrieben. Anteile an einer solchen Gesellschaft stellen dann mitunter einen zentralen Vermögenswert der Verlassenschaft dar.

Wie dieser erbrechtlich zu behandeln ist, hängt von der jeweiligen Gesellschaftsform ab. Der Geschäftsanteil an einer GmbH fällt in den Nachlass und ist vererbbar. Er kann auch Gegenstand eines Vermächtnisses sein. Sehr häufig finden sich in Gesellschaftsverträgen jedoch Klauseln, wonach die verbleibenden Gesellschafter oder einzelne von ihnen den Geschäftsanteil des verstorbenen Gesellschafters erhalten sollen.

Durch solche Aufgriffsrechte kann verhindert werden, dass bisher unternehmensfremde Personen künftig Einfluss auf das Unternehmen nehmen. Die Rechtslage bei Tod eines Gesellschafters kann daher immer nur anhand des konkreten Gesellschaftsvertrages beurteilt werden. Während der Abwicklung ist die Verlassenschaft des Verstorbenen Gesellschafterin.

Der Vertreter der Verlassenschaft z. Verlassenschaftskurator ist zum Firmenbuch anzumelden. Dann scheidet die Verlassenschaft aus der Gesellschaft aus und ist entsprechend abzufinden. Der Gesellschaftsvertrag kann allerdings die Vererbbarkeit der Gesellschafterstellung vorsehen sog. Dann wird die Gesellschaft mit dem Erben fortgesetzt. Der Erbe hat dann das Recht, seinen Verbleib in der Gesellschaft davon abhängig zu machen, dass ihm die Stellung eines Kommanditisten eingeräumt wird.

Wenn die verbleibenden Gesellschafter gegen diese Umwandlung in eine KG sind, ist der Erbe befugt, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sein Ausscheiden aus der Gesellschaft zu erklären. Der Erbe kann diese Rechte nur innerhalb einer Frist von drei Monaten nach der Einantwortung der Verlassenschaft geltend machen. Für Komplementäre gelten dieselben Bestimmungen wie für die OG. Stirbt der einzige Komplementär, ist die Gesellschaft aufgelöst, sofern kein anderer nachfolgt.

Sie haben noch keinen Branchenfavoriten gesetzt? GE , 48; NJW , GE , und Info M , GuT , ; Info M , BeckRS , ; Info M , Fehlt die notarielle Beurkundung , ist die Klausel nichtig. Der Gesamtvertrag ist jedoch nur dann nichtig, wenn keine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart wurde und wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, dass er den Mietvertrag ohne Vorkaufsrecht nicht geschlossen hätte BGH, Urteil vom Erst im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens kann er die tatsächliche Wohnfläche der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legen AG Lichtenberg, Urteil vom 8.

September bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist — auch für die Zeit nach dem 1.

Etwas anderes gilt, wenn die Bruttomiete unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht der Vermietung als Endpreis gelten soll. Diese Auslegung kommt in Betracht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss die Zahlung des Gesamtpreises unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht des Vermieters zugesagt hat und die Bruttomiete über einen längeren Zeitraum hier: Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung hat. Sind hiernach für die Flächenermittlung die Bestimmungen der II. Auf die Mittelung der Bauaufsichtsbehörde, in einem Hobbyraum sei nur ein vorübergehender Aufenthalt möglich, kommt es dann nicht an AG Potsdam, Urteil vom 9.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn es vertraglich vereinbart ist oder der örtlichen Verkehrssitte entspricht BGH, Urteil vom Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Einer mietvertraglichen Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, kommt unabhängig davon, ob sie nach der II.

WuM , und Info M , Bäckerei endet, wenn der Mietvertrag des Ankermieters endet hier: Lebensmitteldiscounter , ist nicht abwendbar, wenn der Ankermieter seinen Betrieb einstellt. Als Verwaltungskosten ist sie zwingend in der Verwaltungspauschale der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten AG Kirchhain, Urteil vom Das gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich mitvermietet ist.

Ist der Konkurrenzschutz vertraglich geregelt, so gehen diese Regelungen dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz grundsätzlich vor. Die Nichtigkeit des gesamten Vertrages tritt nur dann ein, wenn die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts trotz der salvatorischen Klausel im Einzelfall durch den durch Vertragsauslegung zu ermittelnden Parteiwillen nicht mehr getragen wird BGH, Beschluss vom Bei Discount-Ketten sind daran grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen, da es für diese Unternehmen typisch ist, auch branchenfremde, aber gerade besonders preisgünstige Angebote in das jeweils aktuelle Sortiment einzubeziehen.

Eine Bezugnahme auf den Firmennamen hier: Der Umstand , dass die Kundenfrequenz der Parkgarage durch den Leerstand des Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zum Verwendungsrisiko des Mieters.

Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wangel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern.

Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird umso eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters mit- geprägt wird.

Fortführung der Urteile vom ZMR , f. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt. GE , und IMR , Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels , den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich. Diese können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben AG Mannheim, Urteil vom Ein Mietvertrag kann auch unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der zukünftige Mieter eine Zahnarztzulassung erhält OLG Brandenburg, Urteil vom Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt hier: Bei einer unangemessenen Benachteiligung der Gegenseite hier: Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z.

Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen.

Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvetrags nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen. Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind OLG Düsseldorf, Urteil vom Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet , dem Mieter Wärme zu liefern, und überträgt er ohne Kenntnis des Mieters die Lieferung auf einen Dritten, kommt durch die Abnahme der Wärme seitens des Mieters kein konkludenter Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Lieferant zu Stande.

Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht BGH, Urteil vom Eine Vertragsstrafenklausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild - als selbstverständlich - voraussetzen.

Die Obergrenze einer Vertragsstrafe ergibt sich letztlich nach Treu und Glauben bzw. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten.

Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.

BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig AG München, Urteil vom Entsprechendes gilt hinsichtlich einer Klausel, die dem Mieter das Halten und den unmittelbaren Besitz eines Kfz ohne Rücksicht auf die Interessen des Mieters verbieten, selbst wenn sich der Vermieter hierzu aufgrund städtebaulichen Vertrags verpflichtet hat LG Münster, Beschluss vom Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an.

Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten. Verbraucherpreisindex treten soll, ist wirksam. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein Gewerbeverhältnis ausnahmsweise konkludent vereinbart sein kann KG, Urteil vom Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter".

Es genügt, dass der Mieter — bei ausreichend gedecktem Konto — seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.

Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärulngen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen LG Berlin, Urteil vom Physiotherapie auch gegen Nebenleistungen im Angebot des neu hinzukommenden Mieters hier: Arztpraxis , schuldet er grundsätzlich nur dann Konkurrenzschutz, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vereinbarung über einen Konkurrenzschutz getroffen hat z.

GuT , und Info M , Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen. Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen , das ein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weiterer Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hinten anstellt.

Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor , da er ihn einschränken kann KG, Beschluss vom 6. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz wird durch eine vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz eingeschränkt KG, Beschluss vom Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird.

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz eines Autoglasers wegen nachträglicher Sortimentserweiterung eines Erstmieters, der bereits bei Anmietung sachnahe Dienstleistungen im Bereich des Autoreparaturgewerbes anbot, scheidet nach dem Prioritätsgrundsatz Erst- vor Zweitmieter aus.

Die mietrechtliche Gewährung von Konkurrenzschutz für den Betreiber eines Fitnessstudios mit medizinisch-therapeutischer Behandlung umfasst auch die Ansiedlung eines "regulären" Fitnessstudios, das sich vorrangig an ein jugendliches Publikum richtet. Das ist nicht der Fall, wenn sie nur von einer automatischen Einrichtung vorbereitet wird und wesentliche Elemente im Einzelfall geändert oder ergänzt werden.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies elektronisch im Computer oder unmittelbar auf dem Ausdruck erfolgt LG Berlin, Urteil vom Wird die Mieterhöhung nur auf eine bestimmten Erhöhungstatbestand gestützt, ist es unerheblich, dass der Vermieter die Übersendung der Unterlagen für einen anderen Erhöhungstatbestand verweigert LG Berlin, Urteil vom NZM , Hinweis: Diese Entscheidung ist zu einer Mieterhöhungserklärung gem. LG Berlin, Urteil vom Etwas anderes gilt nur dann, wenn Kürzungsbeträge nicht mehr abzuziehen sind LG Berlin, Urteil vom Ist in einem Geschäftsraummietvertrag vereinbart, dass nach Ablauf der festen Mietzeit und Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter die Miete neu zu vereinbaren ist, sollte eine Neufestsetzung der Miete erfolgen und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der ursprünglichen Wert- und Äquivalenzvorstellungen.

Die Neufestsetzung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen, wobei grundsätzlich die ortsübliche Miete für Neuabschlüsse billigem Ermessen entspricht. Bei einem Anspruch auf Neufestsetzung hat der Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, so dass nicht auf Zustimmung des Mieters zu klagen ist, sondern auf Feststellung der Höhe der neuen Miete KG, Urteil vom Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter klar zu erkennen gegeben hat, dass er dem Mieterhöhungsverlangen in keinem Fall zustimmen werde, weil dann das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei bedeuten würde AG Charlottenburg, Urteil vom Das bedeutet nicht, dass er dabei noch einmal ausdrücklich zur Zustimmung auffordern muss.

Die erfolgreiche Fehlerbeseitigung wirkt nur ex nunc. Mit Zustellung des fehlerbeseitigenden Klageschriftsatzes beginnt eine neue Zustimmungsfrist. Ausnahmsweis e kann es aber eine unzulässige Rechtsausübung sein, wenn sich einer der Mieter darauf beruft, dass nicht an alle Mieter zugestellt wurde.

Das gilt bei Teilinklusivmieten auch für Mieterhöhungsvereinbarungen wegen gestiegener Betriebskosten. Die vorgenannten Mieterhöhungsvereinbarungen bleiben auch bei Berechnung der einjährigen Sperrfrist unberücksichtigt BGH, Urteil vom Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden BGH, Urteil vom Notwendig ist es aber, dass die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird LG Berlin, Urteil vom Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist formell unwirksam, wenn nicht klargestellt ist, unter Berücksichtigung welcher konkreter Betriebskosten eine höhere Miete verlangt wird.

Bei anzugebenden konkreten Betriebskosten für die Wohnung ist eine Aufstellung hinreichend aktuell, wenn die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist LG Berlin, Urteil vom In einem Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werden; der Angabe der Wohnfläche bedarf es nicht.

Ein Mietänderungsvertrag kommt dann allerdings konkludent nicht zustande, wenn der Vermieter ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung zur Mietänderung verlangt hat LG Berlin, Urteil WuM , 82 — 83; Info M , Der Entgeltcharakter bei der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter steht dem nicht entgegen.

Das gilt auch dann, wenn die Bedingungen vorliegend Mietminderung wegen nicht behobener Mietmängel und Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen sind LG Berlin, Urteil vom Insoweit reicht insbesondere bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel auch die Ankündigung einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers nicht aus AG Mitte, Urteil vom Angemessen ist grundsätzlich die im Zeitpunkt der Optionsausübung marktübliche Miete.

MDR , und Info M , Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam , wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegt ist.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll , liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor Bestätigung von LG Berlin, GE , Der Wechsel erfolgt ab BGB erhöhen , wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw.

Bei Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist für ein Mieterhöhungsverlangen zunächst eine neue Bruttokaltmiete zu bilden , von der dann die kalten Betriebskosten abzuziehen sind; eine unzulässige einseitige Änderung der Mietstruktur liegt darin nicht.

Das ist auch dann der Fall, wenn er durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrags hier: Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen ; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss LG Berlin, Urteil vom Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht BGH, Urteil vom GE , und WuM , Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel LG Berlin, Urteil vom Bad und Sammelheizung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat BGH, Urteil vom MietRB , f. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben , dass ein vorangegangenes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtbedingung.

Der Abzug eines konkreten Betriebskostenanteils bis zur Vergleichsmiete bei der Bruttomiete entfällt , wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit dem Mietspiegel, sondern einem Sachverständigengutachten ermittelt wird LG Berlin, Urteil vom Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens richtet sich nach dem Zeitpunkt, zu dem es dem Mieter zugegangen ist.

Eine später wirksame Umstellung einer Bruttomiete auf eine Teilinklusivmiete ist nicht zu berücksichtigen , so dass die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete erklärt werden muss LG Berlin, Urteil vom Die allgemeine Gestaltung der Nutzungsbedingungen von Werkswohnungen öffentlich-rechtlicher Dienststellen unterliegt der Mitbestimmung durch den Personalrat.

Daher bedarf die Entscheidung des Vermieters , die Miete sämtlicher Werkswohnungen anhand des Mietspiegels zu erhöhen , der Zustimmung des Personalrats.

Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete , und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Das Mietererhöhungsverlangen, das nicht on der vermietenden GbR selbst, sondern von ihren Gesellschaftern ohne Hinweis auf die GbR erklärt wird, ist unwirksam.

Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangehendes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung. Die fehlerhafte Berechnung der von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehenden Drittmittel der öffentlichen Förderung der Modernisierung kann im Zustimmungsprozess nachgeholt werden.

Insoweit reicht es aus, wenn der Abzugsbetrag unter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel auf den von der vereinbarten Monatsmiete abzuziehenden Monatsbetrag umgerechnet wird; einer weiteren Erläuterung des Abzugsbetrages bedarf es nicht LG Berlin, Beschluss vom Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung mit der Anzeige , vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt zu sein, ist auch ohne Beifügung der Vollmacht wirksam , wenn der Mieter die Erklärung nicht wegen Fehlens der Vollmacht unverzüglich zurückweist AG Köpenick, Urteil vom Die nur einem von zwei Mietern zugegangene Mieterhöhung nach Modernisierung ist bei Vereinbarung einer Empfangsvollmacht auch dann wirksam, wenn der andere Mieter allein gekündigt hat und aus der Wohnung ausgezogen ist.

Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist formell unwirksam. Macht ein Mitvermieter aufgrund einer offengelegten Ermächtigung des anderen Mitvermieters im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen geltend, fehlt dem im Rechtsfall auf Klägerseite beitretenden anderen Mitvermieter das Rechtsschutzbedürfnis.

Eine Einbauküche gilt auch dann als vermieterseits gestellt, wenn sie vom Vermieter in der Mietsache zurückgelassen worden ist, es sei denn, der Nachmieter hättesi von dem Vormieter erworben LG Berlin, Urteil vom Hat der Mieter nach dem Mietvertrag einen der vereinbarten Brutto- Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, ist der Vermieter auch bei einer ehemals preisgebundenen Altbaumiete berechtigt, einseitig Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen.

Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus AG Wedding, Urteil vom Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte kann nicht anhand des Berliner Mietspiegels ermittelt werden. In einem eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten muss der Sachverständige nicht die konkreten Anschriften der Vergleichsobjekte angeben, wenn die sonstigen Angaben eine genügende Grundlage für eien Überprüfung der Nachvollziehbarkeit des Sachverständigengutachtens ergeben LG Berlin, Urteil vom Zieht der Mieter im Zuge einer geplanten umfassenden Modernisierung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter , der für die neue Wohnung eine höhere Miete verlangt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien anlässlich des Umzugs nicht nur einen Austausch des Mietobjekts vereinbart, sondern darüber hinaus einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel zugunsten des Vermieters erfolgt.

Das gilt jedenfalls dann, wenn im Mieterhöhungsverlangen darauf Bezug genommen wird, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei; der Hausverwalter handelt dann als Vertreter und nicht im eigenen Namen LG Berlin, Beschluss vom Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, hat er zusätzlich die Werte eines qualifizierten Mietspiegels hier: Berliner Mietspiegel mitzuteilen.

Bie einer Bruttomiete ist dazu auch der Betriebskostenanteil anzugeben; anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Die zusätzliche Mitteilungspflicht der Mietspiegelwerte entfällt nicht deshalb, weil der Vermieter den Mietspiegel nicht für qualifiziert hält, da er eine deutlich bessere Wohnlage als "gut" nicht vorsieht AG Schöneberg, Urteil vom Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Hierzu darf das Berufungsgericht den vom Vermieter im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel angebotenen Sachverständigenbeweis erheben. Der Sachverständige muss dann bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde berücksichtigen und darf nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, heranziehen BGH, Urteil vom Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit stellt aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermeiter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar vorliegend Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht.

Ein herangezogener gerichtlicher Sachverständiger muss daher bei der Ermittlung der Einzelverlgeichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen BGH, Urteil vom MM , Heft 12, Die rechtzeitig eingereichte Zustimmungsklage wahrt auch dann noch die Klagefrist, wenn der erforderliche Gerichtskostenvorschuss 16 Tage nach seiner Anforderung eingezahlt wird.

Ein Kalkulationsirrtum liegt aber dann nicht vor, wenn sich der Vermieter hier: Ein einfacher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, und ist daher als Schätzungsgrundlage geeignet. Bei einem vor dem Für eine Mieterhöhung müssen die jetzigen Betriebskosten den zuletzt vereinbarten Betriebskosten gegenübergestellt werden.

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung des Mieters, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist, bemisst sich nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung.

Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Hausverwaltung unterzeichnet ist, aus dem jedoch ein Handeln im Namen des Vermieters nicht ersichtlich ist, ist formell unwirksam LG Berlin, Urteil vom Ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung ist formell unwirksam, wenn daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im Nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung.

Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des "Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland" die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss im Anschluss an Senatsurteil vom Jedenfalls, wenn der der Anpassung zu Grunde liegende Zeitraum ab dem Massive Umbauarbeiten für die Dauer von neun Monaten stellen für eine Arztpraxis für Neurologie und Psychiatrie ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko und damit eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der gesteigerten wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist BGH, Urteil vom Ein Kalkulationsirrtum liegt aber dann nicht vor, wenn sich der Vermieter hier.

Wohnhaus und zwei Stellplätze jedenfalls dann zulässig , die Miete getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, dass er lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete vom Mieter begehrt LG Karlsruher, Urteil vom BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird LG Berlin, Urteil vom Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, muss er beweisen, dass und wann das Verlangen zugegangen ist.

Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zustimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist AG München, Urteil vom Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein.

Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermeiter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht.

Das gilt auch, wenn ein Tel dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Partein aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschudeter Miete ausgeht OLG Nürnberg, Beschluss vom Bei der Wohndauer bietet es sich an, pauschal zwischen kurzen bis 4 Jahre , mittleren ca. An den Begriff der "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze" als Bedingung für die Qualifiziertheit eines Mietspiegel sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, die Einhaltung von Grundsätzen im Sinne von gewissen Mindeststandards reicht aus.

Stichhaltige Anhaltspunkte dafür, dem Verfasser des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentaviem Datenmaterial, gibt es nicht AG Charlottenburg, Urteil vom Im Rückforderungsprozess hat der Mieter die Beweislast dafür, dass Mieterhöhungen unwirksam waren und die Zahlungen deshalb ohne Rechtsgrund erfolgten.

Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kostenmiete verlangt hatte und der Mieter bestreitet, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, sofern der Vermieter im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert vorträgt, dass die Preisbindungsvorschriften hier: Eine Änderung der Baualtersklasse für die Anwendung des Mietspiegels wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten nach Entkernung eines Plattenbaus ist im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern.

Eine Wohnung, die nach Sanierung unter erheblichem Bauaufwand in einem Plattenbau nach längerem Leerstand und Entkernung des Gebäudes erstmals hergestellt wird, ist in eine jüngere Baualtersklasse des Mietspiegels einzuordnen LG Potsdam, Urteil vom Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen Bestätigung der Senatsurteile vom Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedarf es zusätzlicher Anforderungen, wie z.

Für die Berechnung der Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen kommt es nicht darauf an, ob mitvermietete Räume im Untergeschoss bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden.

Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete in einem Mieterhöhungsverlangen führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage. Welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, bestimmt sich vorrangig nach der Vereinbarung der Parteien, auch wenn die Voraussetzungen der Wohnflächenverordnung und bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht erfüllt sind hier: Sind für die übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden, kann die Wohnflächenverordnungen ergänzend herangezogen werden, wobei in Berlin die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte üblich ist LG Berlin, Urteil vom Havel, Beschluss vom Dassselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann LG Berlin, Beschluss vom Eine Mieterhöhungserklärung kann unter der Rechtsbedingung abgegeben werden, dass sie nur für den Fall gelten soll, dass die vorangegangene Erklärung unwirksam ist.

Unterlässt er eine entsprechende Anzeige, ist er so zu behandeln, als sei ihm die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch zugegangen LG Berlin, Urteil vom Ein solches ist allerdings dann formell unwirksam , wenn in ihm nicht der Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt ausdrücklich bekannt gemacht wird vorausgesetzt, der Mieter besitzt diese Kenntnis nicht bereits LG Berlin, Urteil vom Bei einer formungültigen Mieterhöhungserklärung besteht ein Rückzahlungsanspruch trotz wirksamer Mietgleitklausel dann, wenn der Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt hat LG Berlin, Urteil vom Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen hat, führt dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden ist; das ist dann der Fall, wenn ihm zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter ein angemessener Betrag gezahlt worden ist LG Berlin, Urteil vom Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen BGH, Urteil vom Ausreichend dafür ist eine dementsprechende Umstellungserklärung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Der Mieter kann die aufgrund einer Mietpreisgleitklausel für preisgebundenen Neubau gezahlte Miete nicht allein deswegen zurückfordern , weil die entsprechende Mieterhöhungserklärung unwirksam war, sondern nur dann, wenn die gezahlte Miete die Kostenmiete überstieg LG Berlin, Urteil vom Vielmehr sind die bisherigen und die nunmehrigen laufenden Aufwendungen einander gegenüberzustellen AG Potsdam, Urteil vom 4.

Für eine Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ist die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung allein nicht ausreichend. Aus der Mieterhöhung muss sich aus sich heraus verständlich ergeben, inwieweit sich Zins- und Tilgungsleistungen und Pauschalen für Verwaltungs- und Instandsetzungskosten erhöht haben AG Zossen, Urteil vom Gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt und erweist sich diese Annahme als unzutreffend, so ist der Mietvertrag wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage den veränderten Verhältnissen anzupassen.

Der Mieter kann die Differenz zwischen der gezahlten höheren Kostenmiete und der nach der Vertragsanpassung geschuldeten niedrigeren Vergleichsmiete zurückverlangen. NJW , ; WuM , Die entsprechende Mieterhöhungserklärung ist jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils angeboten hat BGH, Hinweisbeschluss vom Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet , so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen.

Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhnung , auf die die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind.

Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade beruhen nicht auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

BV nur ausnahmsweise zu einer Senkung der Kostenmiete Einfrierungsgrundsatz. Besondere Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben sich bei der Tätigkeit des Hauswarts. Diese ist vielschichtig und umfasst neben der typischen, umlagefähigen Hausmeistertätigkeit auch solche Arbeiten, die nicht umgelegt werden dürfen.

Im Idealfall sollte der Hausmeister Stundennachweise mit einer Auflistung seiner Tätigkeiten vorlegen. Auf diese Weise kann der Vermieter auch den ihm obliegenden Tatsachenbeweis führen , aus dem sich die Umlagefähigkeit der Hauswarttätigkeiten ergibt. Dagegen ist ein nicht weiter erläuterter pauschaler Abzug des Vermieters für diese Tätigkeiten nicht ausreichend, zumal der Mieter dies ohne weiteres bestreiten kann Bundesgerichtshof BGH , Urteil vom Mehr zum Thema Hausmeister: Was ist über die Betriebskostenabrechnung umlegbar?

Diese Abgrenzungsschwierigkeiten lassen sich vermeiden , wenn der Vermieter den Hausmeister nur mit für ihn typischen Arbeiten beauftragt und darüber hinausgehende Arbeiten von externen Fachfirmen gegen Rechnungsstellung erledigen lässt.

Denn auf diese Weise werden die Verwaltungskosten nicht als Betriebskosten vereinbart, sondern eindeutig als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen. Voraussetzung dafür ist, einerseits, dass die Verwaltungskosten als Pauschale bzw.

Andererseits dürfte eine solche Abrede nur als individuelle mit dem Mieter ausgehandelte Vereinbarung zulässig sein. Dann ist die Klausel jedoch überraschend bzw.

Es muss daher bezweifelt werden, ob solche Entscheidungen heute noch Bestand haben. Kosten der Hausverwaltung in der Betriebskostenabrechnung: